Έρχεται ο Ενιαίος Φόρος Ακινήτων...

Προ των πυλών βρίσκεται πλέον ο νέος Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων, ο οποίος από τον Ιούνιο αντικαθιστά το «χαράτσι» της ΔΕΗ, καθώς στις 30 Μαΐου λήγει η προθεσμία για την υποβολή από τους υπόχρεους των εντύπων Ε9 με τα στοιχεία της περιουσιακής τους κατάστασης, βάσει των οποίων θα υπολογιστεί ο ΕΝΦΙΑ.

Κερδισμένοι είναι μόνο όσοι έχουν γεωργικά και κτηνοτροφικά κτίσματα (αποθήκες, μαντριά κ.λπ.) και κτίσματα τα οποία δεν έχουν καθόλου στέγη.

Αξίζει να σημειωθεί ότι μπορεί ο ΕΝΦΙΑ να φέρνει μειώσεις φορολογικών επιβαρύνσεων στους ιδιοκτήτες των οποίων η συνολική αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας τους είναι χαμηλότερη των 300.000 ευρώ, όμως σε κάθε περίπτωση ο φόρος που θα πληρωθεί υπολογίζεται ότι θα είναι κατά μέσο όρο 20% μεγαλύτερος από αυτόν που πραγματικά αναλογεί στις πραγματικές αξίες των ακινήτων τους.

Αυτό ουσιαστικά συμβαίνει διότι ο ΕΝΦΙΑ παίρνει ως βάση υπολογισμού, όχι τις εμπορικές αλλά τις σημαντικά υψηλότερες αντικειμενικές τιμές που ισχύουν στην πλειονότητα των περιοχών, οδηγώντας ούτως ή άλλως στην υψηλότερη φορολόγηση των ακινήτων απ’ ό,τι πραγματικά θα έπρεπε να ισχύει προκειμένου να επιτευχθεί ο στόχος που έχει τεθεί στον κρατικό προϋπολογισμό και να εισρεύσουν στα δημόσια ταμεία περίπου 2,65 δισ. ευρώ και φέτος, αλλά και τα επόμενα χρόνια.

Δεν είναι τυχαίο άλλωστε ότι η πλήρης εξίσωση αντικειμενικών αξιών με τις αγοραίες τιμές ακινήτων αναμένεται τον Ιανουάριο του 2017, αν και φέτος τον Ιούλιο οι ελληνικές αρχές έχουν δεσμευτεί έναντι των δανειστών ότι θα παρουσιάσουν ένα μεσοπρόθεσμο πλάνο για τις αλλαγές στο σύστημα των αντικειμενικών αξιών.

Ηδη στο υπουργείο Οικονομικών έχει συγκροτηθεί ειδική επιτροπή η οποία έχει καταγράψει σε μια κεντρική βάση δεδομένων τις τιμές σε 11.000 περιοχές ανά την Ελλάδα. Σε δεύτερη φάση θα δημιουργηθεί μια συνολική βάση δεδομένων στην οποία θα καταγράφονται και στοιχεία από τις πραγματικές τιμές μεταβίβασης ακινήτων, αλλά και στοιχεία από τα μισθωτήρια συμβόλαια για τα ενοίκια.

Ειδικότερα, το πόρισμα αναμένεται να αναφέρει από ποιες βάσεις δεδομένων θα πρέπει να αντληθούν στοιχεία για τη διαμόρφωση των νέων αντικειμενικών, γεγονός που σημαίνει ότι το νέο σύστημα θα στηρίζεται σε τιμές από τα τμήματα ακινήτων των εμπορικών τραπεζών, της Τράπεζας της Ελλάδος, των κτηματομεσιτικών γραφείων και των συμβολαιογραφείων της χώρας, με βάση τα οποία θα στηθεί και η «Τράπεζα Πληροφοριών Αξιών Ακινήτων».

Με τον ΕΝΦΙΑ «κερδισμένοι» είναι οι ιδιοκτήτες που κατέχουν ένα ή περισσότερα ηλεκτροδοτούμενα διαμερίσματα ή μονοκατοικίες, που έχουν εξαντλήσει τους συντελεστές δόμησης, καθώς θα πληρώσουν μειωμένο φόρο κατά 4,4% έως και 21,6% σε σχέση με το «χαράτσι» της ΔΕΗ.

Ταυτόχρονα και όσοι έχουν διαμερίσματα ή μονοκατοικίες που έχουν καλύψει πλήρως τις δομήσιμες επιφάνειες των οικοπέδων τους, συνολικής αντικειμενικής αξίας μεγαλύτερης των 300.000 ευρώ, θα καταβάλουν φόρους μειωμένους σημαντικά, κατά ποσοστά από 15% έως και 23%.  

Αυτό ουσιαστικά συμβαίνει διότι οι συγκεκριμένοι ιδιοκτήτες πέρα από τον ΕΝΦΙΑ που θα καταβάλουν και θα είναι μειωμένος, θα κληθούν να καταβάλουν το συμπληρωματικό Ενιαίο Φόρο που όμως θα είναι αισθητά χαμηλότερος από το ΦΑΠ που πλήρωναν μέχρι σήμερα.

Υπενθυμίζεται ότι ο συμπληρωματικός φόρος έχει αφορολόγητο όριο υψηλότερο από το ΦΑΠ κατά 100.000 ευρώ, στις 300.000 ευρώ, αλλά και συντελεστές που κυμαίνονται από 0,1% έως και 1% έναντι 0,2% έως και 2% του ΦΑΠ.

Στους μεγάλους «χαμένους» εντάσσονται όσοι κατέχουν μη ηλεκτροδοτούμενα, ημιτελή ή αποπερατωμένα κτίσματα, των οποίων η συνολική αξία της ακίνητης περιουσίας τους είναι χαμηλότερη των 200.000 ευρώ.

Οι εν λόγω υπόχρεοι μέχρι σήμερα απαλλάσσονταν τόσο από το «χαράτσι» της ΔΕΗ όσο και το ΦΑΠ.

Από την άλλη πλευρά, όσοι «εμπιστεύτηκαν» το κράτος για μια ακόμη φορά θα ζημιωθούν αφού οι κάτοχοι αυθαιρέτων κτισμάτων που τα νομιμοποίησαν το 2013, καθώς και όσοι είναι ιδιοκτήτες κατοικιών με ημιυπαίθριους χώρους, ή άλλους χώρους κύριας ή βοηθητικής χρήσης που «τακτοποιήθηκαν» με διάφορους νόμους από το 2010 έως το 2013, θα κληθούν να πληρώσουν αυξημένους φόρους.

Οι επιφάνειες όλων αυτών των περιπτώσεων θα πρέπει να δηλωθούν στο νέο Ε9 μέχρι το τέλος του μήνα και θα προσμετρηθούν στο σύνολο των τετραγωνικών επί των οποίων θα επιβληθεί ο ΕΝΦΙΑ.

Με το νέο καθεστώς εξάλλου που ισχύει, εάν έχει ανεγερθεί μονοκατοικία μέσα σε αγροτεμάχιο προβλέπεται πενταπλασιασμός του φόρου επί του αγροτεμαχίου. Αυτό ουσιαστικά σημαίνει ότι όσοι κατέχουν μονοκατοικίες μεσαίας ή μεγάλης αξίας σε εντός σχεδίων πόλεων οικόπεδα, που δεν έχουν πλήρη κάλυψη του συντελεστή δόμησης, καθώς και αγροτεμάχια σε περιοχές εκτός σχεδίων πόλεων, θα κληθούν να πληρώσουν περισσότερο φόρο.

Μηχανισμός ευθυγράμμισης αντικειμενικών

Στόχος του οικονομικού επιτελείου είναι να δημιουργηθεί ένας μηχανισμός που θα επικαιροποιεί συνεχώς τις αντικειμενικές αξίες, ούτως ώστε να είναι πάντα ευθυγραμμισμένες με τις εμπορικές τιμές, λόγος για τον οποίο εξετάζεται όπως αυτές μεταβάλλονται με τη χρησιμοποίηση ενός «δείκτη πληθωρισμού των ακινήτων», ο οποίος θα τροποποιεί, κάθε χρόνο, τις τιμές ζώνης.

Αξίζει να σημειωθεί, πάντως, ότι παρά την ύφεση δεν θα υπάρξουν μειώσεις στις τιμές των ακινήτων σε όλες τις περιοχές, αφού από τα στοιχεία που έχουν συγκεντρώσει μέχρι σήμερα τα στελέχη του υπουργείου Οικονομικών, όπως έχει ήδη επισημάνει η «Ν», προκύπτουν τα εξής:

• Οι τιμές θα πρέπει να αυξηθούν έως και 40% σε πολύ υποβαθμισμένες περιοχές, καθώς, λόγω των πολλών μεγάλων έργων που έχουν γίνει τα προηγούμενα χρόνια στην πρωτεύουσα και την περιφέρεια, έχει επέλθει αναβάθμιση αυτών των περιοχών. Επιπλέον, λόγω της κρίσης, οι χαμηλές τιμές των περιοχών αυτών προσέλκυσαν αγοραστές και ανέβασαν σε κάποιες περιπτώσεις τις τιμές σε σχέση με τα δεδομένα που ίσχυαν έως το 2007.
• Οι τιμές ζώνης θα πρέπει να πέσουν 20%-25% σε πολλές αστικές περιοχές, όπως η Γλυφάδα, η Κηφισιά, ο Διόνυσος κ.ά., επειδή -λόγω κρίσης- πλέον δεν πραγματοποιούνται συναλλαγές στα επίπεδα όπου είχαν εκτιναχθεί τα περασμένα χρόνια.
• Μεγάλες επιβαρύνσεις θα υποστούν χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων εξαιτίας της επέκτασης του συστήματος των αντικειμενικών τιμών σε όλη τη χώρα. Εκατοντάδες οικισμοί, μεταξύ των οποίων περιλαμβάνονται περιοχές σε Μύκονο, Σαντορίνη, Κρήτη, Ρόδο, ακόμη και στην Αττική, θα υπαχθούν στο νέο σύστημα.
• Θα υπάρξουν όμως μειώσεις τιμών για τα εμπορικά ακίνητα, όπου οι αγοραίες τιμές έχουν μειωθεί εξαιτίας και της συρρίκνωσης της ζήτησης.

ΓΙΩΡΓΟΣ ΚΟΥΡΟΣ από τη «Ναυτεμπορική»